06年合肥市房地产开发投资发展态势
2007-4-2
【文章名称】 06年合肥市房地产开发投资发展态势
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2006年是合肥市十一五规划的开局之年，我市房地产开发企业在连续出台的宏观调控政策的压力及诸多因素的影响下理性应对，房地产开发投资持续发展，呈现出扬升的良性发展态势，对拉动国民经济增长，改善居民居住条件拉动内需、刺激消费发挥了重要作用。
2006年房地产开发呈现的特点
一、房地产开发投资继续保持较快增长，住宅投资比重大。
2006年全市房地产开发共完成投资280.64亿元，同比增长47.5%，增速比2005年提高了11.5个百分点，占全市固定资产投资的比重为34.0%，所占比重比上年下降了4.4个百分点。其中：住宅完成投资223.61亿元，同比增长56.8%，高于房地产投资增速9.3个百分点，住宅投资占整个房地产开发投资的比重为79.7%，比上年同期上升4.8个百分点，住宅开发投资速度明显高于同期房地产开发投资速度。
分月度看，2006年全市房地产开发投资各月增速保持在50%左右，当月完成投资则保持在25亿左右。
2006年房地产开发投资分区看发展不均衡，区域特点明显，老城区中蜀山区明显快于其他三个区；四个开发区中新站区、政务文化新区发展较快；三县所占比重较小，三县总量还不到全市的10%。
二、土地购置面积增长缓慢，土地开发面积增速回落。
由于2006年国家一系列宏观调控政策出台，政府加大了对土地供应结构、土地供应制度监管的力度，房地产开发企业购买土地更趋理性，2006年全市房地产开发企业全年购置土地面积411.82万平方米，同比增长5.2%，基本与去年持平，略有增长。完成土地开发面积352.35万平方米，同比下降3.6%；土地开发投资17.37亿元，同比下降16.9%。由此可以看出，国家宏观调控政策效应已显现。
三、 建设规模继续扩张，新开工面积快速增长。
迫于土地的清理和清收土地增值税的压力，房地产企业进一步加快了存量土地开发和项目开工速度，2006年我市房屋开发规模进一步放大。2006年累计完成各类房屋施工面积2487.55万平方米，同比增长49.2%，其中：住宅施工面积2057.74万平方米，同比增长54.8%；商业营业用房完成施工面积223.77万平方米，同比增长24.8%。全年新开工面积976.94万平方米，同比增长36.6%，其中：住宅新开工面积798.58万平方米，同比增长33.2%；商业营业用房新开工面积85.26万平方米，同比增长52.3%。
四、 竣工面积增长缓慢，商业营业用房负增长。
2006年受房地产市场的影响，开发商的施工进度有所放缓，尤其在销售不太好的商业营业用房上表现更为明显。2006年全市竣工房屋面积534.54万平方米，同比增长4.7%，其中住宅竣工面积441.59万平方米，同比增长7.5%；商业营业用房竣工面积49.15万平方米，同比下降17.4%。竣工房屋面积的增长速度和施工房屋面积的增长反差很大。
五、 销售市场速度放缓，期房销售占主导地位。
在市场供需状况没有发生明显变化的前提下，一方面，房地产开发投资、施工面积等供给先行指标继续快速增长，预示着未来房地产市场的供给将有较大幅度增加，另一方面房地产宏观调控措施对商品房销售市场的影响正逐步显现，投资投机需求得到压制，自助需求观望气氛较浓，同时房屋实际价格与一些购买力有限的无房户居民心理价位差距较大，商品房销售速度明显放缓。2006年全市销售商品房面积640.92万平方米，同比增长7.7%，其中：住宅销售575.51万平方米，同比增长7.8%；商业营业用房销售38.54万平方米，同比下降7.0%。在所有销售面积中期房销售527.93万平方米，占全部销售的82.4%，同比增长37.0%。全年共完成销售额200.69亿元，同比增长11.9%，其中：住宅完成销售额166.39亿元，同比增长11.1%；商业营业用房完成销售额22.80亿元，同比增长11.7%。
六、 资金到位充足，融资渠道多样化。
2006年全市房地产开发企业到位资金377.93亿元，同比增长33.0%，其中：本年到位资金310.97亿元，同比增长35.4%。本年到位资金中:国内贷款49.24亿元，同比增长51.6%，其中：银行贷款43.66亿元，同比增长37.4%；利用外资4.07亿元，同比下降6.4%；自筹资金113.86亿元，同比增长27.5%，其中开发企业自有资金54.15亿元，同比增长32.2%；其它资金143.80亿元，同比增长38.9%，其中个人按揭贷款44.37亿元，同比增长68.5%。由此可以看出我市房地产开发企业融资渠道是普遍开花，形式多样。
房地产稳定发展中存在的问题
一、住房结构不尽合理，经济适用房和小户型房屋投资不足。
目前我市在建的楼盘中成套住宅面积大部分在90平方米以上，一套住宅总价基本都在30万元以上，一些无房户和低收入者想买房但力不从心。2006年全市共完成住宅投资223.61亿元，90平方米以下（包括90平方米）住宅完成投资65.77亿元，90平方米以下住宅投资只占住宅投资的29.4%，比重严重不足；经济适用房全年只完成0.57亿元，所占比重更是少之又少。2006年全市住宅施工面积2057.74万平方米，90平方米以下（包括90平方米）住宅施工面积379.74万平方米，所占比重只有18.5%。经济适用房全年施工面积只有10.99万平方米，如果按每套80平方米算，全市2006年在建的经济适用房只有1374套。
二、空置增长过快，空置面积逐步增大。
至2006年年底，我市商品房空置面积132.02万平方米，同比增长57.2%，比去年同期上升32.5个百分点，其中：住宅空置85.73万平方米，商业营业用房空置25.69万平方米，写字楼空置13.07万平方米。空置1年以上为99.22万平方米，其中：住宅61.45万平方米，商业营业用房20.21万平方米，写字楼10.73万平方米。空置的主要原因有：一是市场决策失误，商品房定价过高或户型结构不合理。二是功能和公共配套设施不齐全，周围环境差，物业管理不到位。三是部分空置住宅涉及企业资产管理等方面原因，企业不愿降价，短时间内难以在市场上消化。四是商业营业用房价格太高，布局不合理，中心区域营业用房过密，而新区却较少。五是部分写字楼地处老城区，缺少停车位，出入通道不畅，配套设施功能不齐全。
建议及对策
一、 政府要积极引导，加强监督和调控。
2007年是国家房地产宏观调控政策落实和执行年，政府在积极落实国家房地产宏观调控政策加强监管的同时，更要积极引导和帮扶，为企业排忧解难，引导企业合理消化空置房。房地产业的相关管理单位要在健全制度、规范市场、信息透明、监管到位、调整结构、加强保障等方面进一步落实和执行国家宏观调控政策，同时加大检查力度，使国家宏观调控政策得到实际实施，产生实效，促进房地产开发企业和房地产市场健康稳定发展。要制定政策措施，扶持一批信用度高、财务状况好、开发业绩突出的企业成长，扶持和培育大中型房地产开发企业，形成规模效应，引导住宅开发走规模化经营和集约化生产的道路，降低生产成本，增强企业的竞争力。
二、开发商要提升品牌、加强管理、提高效益。
房地产开发企业要深入研究我市消费者消费问题和消费意愿的变化，因地制宜，提高产品的环境和品质，建设健康环保的小区；要调整住房投资结构，开发出大众喜爱的商品房；要加强内部管理、减少费用、降低成本，在提高效益上下功夫。
三、制定房地产开发规划，根据市场需求合理安排项目。
制定房地产开发发展规划，分析市场需求，合理安排新开工项目，有计划分步骤地组织实施，确保房地产持续、健康、稳步发展。在规划审批土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策，支持鼓励普通商品住房和经济适用房和廉租房建设，合理调控住房结构，着力解决中低收入者的住房需求。
总之，住房问题关系到千家万户的安居乐业，保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用房价格的相对稳定，是维护广大群众切身利益的一项重要工作，是政府驾驭市场经济能力的具体体现。政府各部门要从落实科学发展观、构建和谐社会的高度，对调控房地产价格予以高度重视、负起责任，把做好稳定住房价格工作作为加强和改善宏观调控的一项重要内容，采取有效措施，稳定房价，促进房地产业持续、健康、稳步发展。
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