我国地产业遇博鳌盛世危言
2007-8-20
【文章名称】 我国地产业遇博鳌盛世危言
【关 键 词】 地产业 博鳌 盛世危言
地价改变了市场对房价的预期，企业对于土地的追求热情导致居高不下的市盈率。这几乎成了地产界的一个怪圈。
“当潮水退去以后，才能知道谁没有穿泳裤。”在8月17日由观点地产机构等主办的2007（博鳌）房地产论坛中，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松用这句话，给目前火热的房地产市场泼了盆冷水。
股市的火爆使得楼市资金充裕，随之为地产公司飙高地价提供可行性。“地王”的频现，导致各地地价急速飙高，同时被打了“激素”的是地产上市公司急剧攀升的股价。
北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析认为，在未来10年，没有哪家A股公司市值将超过万亿元。但是，在未来20年，市值可能过万亿元的A股上市公司有3家：“万科”、“陆家嘴”和“北辰实业”，市值达到万亿元的年份有可能分别是2018年、2024年和2025年。
如果业务扩张维持在2006年、2007年的水平，如果资本市场的扩张也维持在近两年的水平，那么，上述时间可能缩短一半左右。
不容忽视，中国的房地产市场正在经历一个急速转轨以及快速增长的阶段。中国的房地产界，已经从20年前“出生的天真”到今天尽情地体验“成长的喜悦”。但是，房地产市场发展也必须遵循商业逻辑，并不能超越市场发展的周期。
在此次论坛中，与会者所达成的共识就是：从某种意义上来说，这种多米诺骨牌般的连锁攀升是有危机的。
从土地问题开始分析：在豪赌般大把散银子飙地的背后，地价涨了。
钟伟在论坛中拿出了历年的国土资源公报：2004年，我国城市地价与上年同期相比城市综合地价增长6.08%；2005年，全国主要城市综合地价同比增长4.44%。到2006年，土地出让面积、价款显著增长。全国共出让土地价款7676.89亿元，同比增长30.5%。其中招标挂牌出让面积6.65万公顷，出让价款5492.09亿元，分别增长16.3%和30.9%。
这种土地市场高增长率的繁荣表象令人“汗颜”。通常只是将中国的房地产市场诊断为“亚健康”的钟伟此次却抛出了“规模为王、土地为祸”的观点，直击土地市场中“冒进者”的逻辑。
按照SOHO（中国）联席主席潘石屹的分析，正是因为房地产上市公司已经达到一个高得惊人的市盈率，所以才需要找寻利润之外的增长点。土地储备的急速扩张成为捷径。
当一家房地产企业的市盈率可以超出180多倍之后，这种风险可想而知。由于是资金密集型企业，它必然要受到金融市场风险的影响，同时还要受到宏观政策的影响，还有全球金融环境的影响。而房地产企业资金链的紧绷，无疑成了令人担忧的市场现状。
地价改变了市场对房价的预期，企业对于土地的追求热情带来企业的超常规扩张，既而导致居高不下的市盈率。这几乎成了目前地产界的一个怪圈。
也许在面粉贵过面包的时候，风险就近了。所以正如同巴曙松所说：“我们在市场好的时候，也应该反过来做一个逆向思考，这样我们就可以躲过或者减少这种冲击。”
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