2008年的中国楼市，成交低迷、打折降价、救市甚至次贷危机、金融海啸等字眼，对于普通老百姓而言都已不再陌生。如今，大家更为关心的是：这个“冬天”还有多长？2009年是继续“过冬”还是“春天”将至？12月19日，易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭在接受本报记者专访时，对2009年楼市走势作出预测。

 

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　　成交量已经触底

　　中国房地产报：11月份北京、上海等一线城市的楼市成交量有一定回升，你如何看待这个现象？

　　杨红旭：这当中的因素比较复杂，包括10月下旬财政部和央行有一些优惠政策措施出台。但是，我认为在之前的9、10月份，很多城市的成交量出现了非理性下跌。比如上海10月份住宅成交量只有80万平方米，而在比较理性的2006年，上海月均住宅成交量还能够达到180万平方米，相对而言今年10月份的成交量降得太低了。房地产市场还是有一定需求的，所以11月份几大城市成交量出现反弹，有点超跌反弹的因素。

　　中国房地产报：有人认为楼市成交量已经见底，预测明年3月和5月会出现两个成交量反弹高峰，你如何判断？

　　杨红旭：我认为2009年楼市的成交量会触底，呈底部盘整的态势。虽然偶尔会有小幅的反弹，但整体上是底部震荡，走走停停。至于明年3月、5月会不会出现两个成交高峰，我个人没有那么乐观。即使出现了，也是类似今年11月这样的小幅反弹，不是成交量的真正回暖。

　　中国房地产报：随着房地产开发企业开竣工量的缩减，2009年的房价会不会因此而出现反弹？

　　杨红旭：目前国内外整体经济仍在下行，而且下行的程度和深度目前还难以预料，而很多城市的房价泡沫尚未消除，市场上看空的势力依然强大。所以我认为，2009年虽然成交量会见底，但房价还会继续下行。预计从今年的第三季度到明年的第二季度，房价下行的速度会比较快。到明年下半年，房价的降速会慢慢变小，预计2010年房价会见底。

　　中国房地产报：从长期走势来看，未来楼市将呈现一个怎样的发展态势？

　　杨红旭：我认为目前楼市处于“量价齐跌”的第三个阶段，此前“量缩价涨”的第一阶段和“量缩价稳”的第二阶段已经过去。目前所处的第三阶段是从今年8月份开始的，预计要持续到明年的2月份，之后会进入第四个阶段，即“成交量触底的同时价格也触底”。

　　降价仍有较大空间

　　中国房地产报：开发商要想“活”下去，就必须有现金流。临近年底开发商面临着更大的资金压力，为了加快资金回笼，一些地方出现了降价潮。你认为这种降价的趋势是否会持续？

　　杨红旭：成交量持续在底部徘徊，意味着开发商回笼资金的愿望就很难实现，因此他们不得不持续降价，未来一年降价将成为楼市的主基调。

　　本次国务院常务会议提出“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住宅销售”的意义也很明确，就是让开发商意识到当前经济形势的严峻，不要维持暴利和高房价，应该能降就降，能促销就促销。因此，我觉得2009年房价肯定要降，但是国家也会防止房价暴跌。

　　中国房地产报：那么，你认为未来房价下行的空间还有多大？

　　杨红旭：这个问题很难判断，因为不同城市有不同的情况。部分城市的降幅空间可能达到40%，比如深圳。但就全国而言，如果能下降15%的幅度就已经很大了。今年1~10月份，全国成交均价同比只下降1%左右，虽然部分城市可能下降20%~30%，但是中国的市场很大，东中西部差异较大，就全国整体而言不会出现30%~40%的明显降幅。

　　中国房地产报：现在许多开发商担心的是，未来3年9000亿元的保障房入市会给商品房市场带来巨大的冲击，你如何看待这个问题？

　　杨红旭：开发商必须要认清形势，必须要保证资金链的安全以防止被“冻死”。第一，应该调整销售策略，降价促销，加快资金回笼；第二，放缓扩张步伐，减少拿地，收缩战线；第三，要加强融资，补充新鲜“血液”。

　　根据我们的测算，今后3年廉租房、经济适用房、棚户改造将占到全国住宅供应量的50%左右，仅是经济适用房可能就会占到30%。

　　事实上，自1998年到2007年，经济适用房的供应占比从来没有超过10%，一直都在5%~6%。所以，未来3年保障房入市规模突然加大，必定会对整个市场尤其是中低端的市场造成冲击。所以，一方面开发商必须做好准备，特别是中低端的住宅要尽快促销；另一方面，开发商应该积极地参与保障房项目的建设，虽然这种开发利润很低，但没有风险，收益是有保障的。

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