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下半年二手楼市不见起色

中房网  2014/7/14

【文章名称】 下半年二手楼市不见起色
【关 键 词】 二手楼市

  今年5月开始,广州市一手楼价现松动,尤其是端午节出现降价“龙舟水”,多个新开盘都以数千元的幅度比预期或前期低开。二手楼价向来是以一手价为风向标,监控30大二手屋苑的最新半年楼价对比显示了这一趋势:高歌猛进的楼价涨势已结束,只有成交量不多且有省一级学位为支撑的淘金家园录得超过20%的涨幅,其他涨价楼盘的半年涨幅低于10%,更值得注意的是9个楼盘半年楼价已现跌幅,显示去年底楼价其实已见顶。

  今年1月,曾经做过30大二手屋苑2013年12月与2012年12月的楼价对比,当时的数据显示--全市名盘普涨20%以上,全市有5个名盘飙升30%以上的涨幅,全市中心六区中,海珠、荔湾、越秀、天河全部名盘已经过2万元/m2,天河、越秀除个别名盘外,三四万均价已是“标配”;以往番禺区和白云区的名盘楼价只是在万元出头徘徊,如今白云区和番禺区均各有一个名盘涨过2万元/m2,大部分名盘价格在万五六以上。由此可见,广州市二手房楼价已站上创历史新高的高岗上。半年过去,历史新高冲高乏力,二手楼价拐点迹象出现。

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  仔细分析出现半年跌价的9个楼盘,海珠逸景翠园是海珠区唯一录得降价的楼盘,有可能是由于该楼盘5月份最新一期开售,销售价格比吹风价低且销售成绩一般,拖累二手房的成交;天河区二手楼价去年底站上高岗后,半年过后,只有两个名盘维持正增长,其余全部掉头向下,显示市场追高乏力,对历史高价的承接力不济,少有风吹草动就降价成交;荔湾区两个名盘都录得半年跌幅,该区房屋对楼价变动的抗跌性比越秀要低,原因可能在于市区人口老龄化,置业人口往东和南移,且有一个金沙洲的一手降价重灾区潜伏在旁边,二手价容易波动;值得指出的是,市区高端楼盘--汇景新城以及市区低端楼盘--汇侨新城都出现双位数字的跌幅,跌幅接近,显示棒槌两头的高端和低端楼盘抗跌性最弱,中间大头的中产楼盘因为最适合购房人群的需求而有较强的市场支持。

  半年全市板块分析:

  买家看跌 楼价回调

  据各大中介行提供的数据显示,近段时间二手住宅客户看楼量、成交量均环比减少,随着准置业客户的减少,部分二手楼盘议价空间增加,成交价出现回落。主要原因包括两大方面,首先是宏观层面利空,持续受穗六条及贷款政策影响,具备资金实力且有购房打算的外地客需求受到抑制;其次是郊区一手住宅项目降价促销力度加大,吸引二手住宅目标客群转向一手市场。

  满堂红置业专家认为,30大标志性楼盘近段时间成交价格与2013年年底比较,走势出现明显分化,市中心区具有特色优势楼盘价格基本持平或稳中有升,而番禺、白云等近郊板块的普通住宅楼盘价格则有下行。越秀区的淘金家园、锦城花园均是位于省一级名校入学路段的高素质楼盘,虽然价格高企,但仍然挡不住资金雄厚的学位房置业者。例如淘金家园目前放盘价也有达到4万元/m2以上的,而锦城花园的放盘价则普遍在42000元/m2以上,部分放盘物业放盘价更是达到5万元/m2。

  合富房地产经济研究院院长龙斌表示,自2014年以来,广州二手楼市一直较淡静,主要受整体经济等宏观大环境、楼价始终高企、买家支付瓶颈、“穗六条”、限购限贷以及房贷收紧等因素的持续综合影响,加上外围新盘促销对买家也有较明显的分流。买家的“等降”心态加剧,入市意愿下降,但对价格小幅让步优质“笋盘”仍较青睐。

  一般来说,大面积单位和贵价高端物业的降幅在10%左右;中端“刚需”产品和小户型的降幅在5%左右,市场对中端楼盘的承接力明显增加。广州各区域的楼价基本呈稳中略降的态势,其中海珠、越秀等市区的价格仍较平稳,降幅不大。白云、原芳村、花都等外围及近郊片区的降幅相对较大。由板块看,大部分板块的二手价格持稳,小部分板块的价格小幅回调。降幅较大的板块,较多地集中在原芳村、白云、花都、番禺大石、南洲等外围及近郊片区。此外,市区也有部分板块的价格有所回调,如天河北、东圃、滨江中-滨江西、工业大道以及中山八板块等,但降幅较小,均在1%以内,主要是有个别急需现金的置换型业主小幅让价出货。

  下半年二手楼市预测:

  既要看“房贷” 也要看“楼价”脸色

  盘点今年上半年广州二手楼市走势,不难发现,“房贷”政策影响极大,加上“公积金贷款”政策可能有变,促使一次性付款购房比例连续数月保持高位,按揭购房者受房贷持续偏紧的影响,入市积极性有所下降,再加上业主和买家对价格的心理预期存在较明显的差距,促使二手楼市交投状况持续胶着,价格保持高位盘整。

  合富房地产经济研究院院长龙斌表示,从现有政策和中央对房地产调控的“不打压、不刺激”思路看,下半年二手楼市估计也难有政策上的转机。随着一手房行情的整体回温,地方政府对限购政策的微调以及信贷额度的放松,下半年的二手楼市虽不见有起色,但也不会比上半年更糟。

  房贷影响按揭买家出手

  由于房贷偏紧,今年一二季度按揭购房占比连续数月低于60%,而一次性付款购房比例则相应连续数月保持在41%或以上的高位,不过,在去年一二季度信贷环境相对宽松的市场状况下,一次性付款购房比例基本都仅维持在三成左右。合富置业成交数据统计,今年1--6月单月一次性付款购房比例最高达45%,而其他月份单月一次性付款购房比例亦基本保持在42%左右。反观2013年1--6月单月一次性付款购房比例最高仅36%,其余月份单月一次性付款购房比例仅保持在25%--34%之间。

  影响按揭买家入市的因素除了房贷额度是否偏紧外,房贷利率也是相当重要的因素之一。据合富置业成交数据统计,今年1--6月非一次性付款的二手住宅成交个案当中,高达六成多以上是涉及公积金贷款的,纯商贷购房个案仅占三成左右。不过,近日被称为“最严公积金新政”的广州公积金贷款新政再次征求市民的意见,预示下半年公积金贷款政策很大机会将发生明显的变化。

  买家等业主更给力的降价

  随着一手市场频频有楼盘打折促销,二手小业主终于愿意放低身段调价,不过,与买家心理预期的降价幅度还有一定差距。来自合富置业成交数据统计,二手楼市业主愿意给予的平均让价幅度已由年初不到3%增大到年中超过6%,不过,买家对业主给予的让价幅度并不买账,现时买家希望业主给予的让价幅度在10%甚至更高,因此,现时买卖双方对价格的心理预期约有5%或以上的差距,促使市场交投继续处于胶着,只有让价幅度明显的笋盘才稍稍获得买家青睐。

  中原地产多位资深营业经理均表示,目前急售的业主放盘价有下调趋势,议价空间也有所加大,但也有心态较强势的业主宁愿“转售为租”,因此,相信下半年二手楼价将维持平稳,下调空间不大。中原地产胡克汪表示,以广州大道南板块为例,受到外地人买房需提供连续三年社保的影响,相信下半年该板块二手成交量会维持低位。但周边地铁即将开通的利好因素,及该板块目前价格已经与市价十分贴合,因此预期价格会维持平稳。

  合富置业相关人士透露,目前笋盘分布较多在一些大面积的高总价物业上,这些单位让价幅度较明显,平均可达10%左右,而“刚需”的中低总价物业让价幅度平均仅5%左右。从市场需求情况来看,尽管“刚需”的中低总价物业让价幅度不大,但二手楼市交投的热点还是主要集中在这类中低价物业上,不过,随着楼价的上升,这类中低价二手房成交占比较去年同期明显下降。来自合富置业的成交数据统计,今年1--6月总价150万元以内的二手住宅成交占比为54%,而去年1--6月该总价段物业成交占比为62%。


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